Ferienwohnungen sind beliebt: bei Urlaubern für eine entspannte Erholung und bei vermietenden Eigentümern als eine (zusätzliche) Einkommensquelle oder auch um Verluste mit anderen Einkünften verrechnen zu können. Für die Verlustverrechnung ist steuerlich allerdings entscheidend, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Nur dann erkennt das Finanzamt auch Verluste an und die Vermietung wird nicht nur als Liebhaberei betrachtet. Zentraler Prüfstein bei Ferienwohnungen ist die ortsübliche Vermietungszeit, das heißt die durchschnittlichen Vermietungstage vergleichbarer Ferienwohnungen am konkreten Ort. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem aktuellen Urteil vom 12. August 2025 (IX R 23/24) klarere Regeln dafür aufgestellt, welcher Zeitraum für die Betrachtung einbezogen werden muss.

Worum geht es bei der Einkünfteerzielungsabsicht?

Der Begriff klingt sperrig. Gemeint ist die Absicht, auf die Dauer der Nutzung mehr Einnahmen als Ausgaben zu erzielen. Bei Ferienwohnungen gilt dabei eine Typisierung. Die Vermieter werden einem Dauervermieter gleichgestellt und es wird eine Einkunftserzielungsabsicht unterstellt,

• wenn sie die Wohnung– abgesehen von üblichen Leerstandszeiten – ganzjährig am Markt anbieten und
• wenn die eigene Vermietungszeit die am Ort übliche Vermietungszeit nicht deutlich unterschreitet.
  Deutlich heißt: nicht erheblich, sprich nicht um mindestens fünfundzwanzig Prozent weniger.

Liegt die eigene Auslastung darunter, verlangt das Finanzamt eine Prognose der Einkünfte über die gesamte Nutzungsdauer, die sogenannte Totalüberschussprognose.

Ortsübliche Vermietungszeit: So wird verglichen

Wichtig ist der richtige Vergleichsmaßstab. Nicht die Nachbarn zählen, sondern der „Ort“. Dieser kann eine Gemeinde sein, mehrere vergleichbare Gemeinden, ein Ortsteil oder sogar ein Ferienkomplex – je nach Marktstruktur. Maßgeblich sind repräsentative Durchschnittswerte für Ferienwohnungen am Ort, nicht Einzelwerte. Sind nur Daten zur Bettenauslastung verfügbar, dürfen Gerichte diese nutzen, wenn sie Rückschlüsse auf Vermietungstage am konkreten Ort zulassen. Das hat der BFH in seinem vorhergehenden Urteil vom 26. Mai 2020 (IX R 33/19) ausdrücklich gebilligt. 

Mehrjahresblick statt Einzelbetrachtung

Das aktuelle Urteil vom 12. August 2025 schärft den Prüfungsrahmen. Um Schwankungen einzelner Jahre auszublenden, ist auf die durchschnittliche Auslastung in einem zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen. Diese Spanne kann vor, während oder nach den Streitjahren liegen. Den Zeitraum und die Zahlen muss der Vermieter darlegen und belegen. Damit ist klar: Einzeljahre sind nur ein Puzzleteil. Zählt der Mehrjahresdurchschnitt und unterschreitet er die ortsübliche Zeit nicht erheblich, greift die Typisierung zugunsten des Vermieters. 

Das Urteil ergänzt die bisher aufgestellten Grundsätze des BFH.

1. Der Vergleich erfolgt mit den am Ort durchschnittlich erzielten Vermietungszeiten.
2. Behörden dürfen auch nicht veröffentlichte, aber amtlich erhobene Statistikdaten heranziehen.
3. Bettenauslastungswerte können zulässige Anhaltspunkte liefern, wenn sie auf die Unterkunftsart und den Ort passen.

Vermietungshindernisse und Prognose: Wann muss gerechnet werden?

Die Typisierung endet, wenn die eigene durchschnittliche Auslastung im Mehrjahreszeitraum erheblich unter der ortsüblichen Auslastung liegt. Dann zählt eine realistische Prognose des Einzelfalls. Sie betrachtet Einnahmen und Ausgaben über die voraussichtliche Nutzungsdauer der Ferienwohnung. Dabei können besondere Umstände eine kürzere Betrachtung rechtfertigen, etwa wenn der Verkauf schon bei Aufnahme der Vermietung erkennbar geplant war. Auch Vermietungshindernisse wie behördliche Verbote, Bauarbeiten oder Plattformfehler, die ein ordnungsgemäßes Angebot vereiteln, können mit einbezogen werden. Entscheidend ist, was objektiv absehbar war.

Auswirkungen des Urteils für private Vermieter

Für private Vermieter ist der Drei- bis Fünfjahreszeitraum der Dreh- und Angelpunkt. Wer seine Ferienwohnung ganzjährig anbietet, realistische Preise verlangt und nicht erheblich unter der ortsüblichen Zeit bleibt, profitiert von der Typisierung. Einzelne schwache Jahre nach Renovierung oder wegen Sondereinflüssen verlieren an Gewicht. Zugleich steigt die Bedeutung guter Daten: Ohne belastbare Ortswerte und eigene Belegungsnachweise ist ein Vergleich kaum zu führen.

Im Alltag heißt das: Das Angebot muss sichtbar sein und bleiben. Eigennutzung, Sperrzeiten oder Belegung durch Freunde ohne Entgelt sind Gift für die ortsübliche Nutzungszeit. Verlangt das Finanzamt die Totalüberschussprognose, kann ein geplanter Verkauf den Zeitraum verkürzen.

Was sollten Vermieter jetzt beachten?

Tipp1: Halten Sie als Vermieter stets die eigenen Belegungstage der letzten drei bis fünf Jahre tabellarisch fest und fordern Sie regelmäßig die am Ort üblichen Werte von Tourismusverband oder Statistikamt an, denn nur so gelingt der rechtssichere Vergleich.

Tipp 2: Treten Sie durchgängig am Markt mit professionellen Inseraten, tagesaktuellen Kalendern und nachvollziehbaren Preisen auf, weil die Finanzverwaltung das „Bereithalten für Feriengäste“ an der Marktsichtbarkeit misst.

Tipp 3: Sind Sie Vermieter in Küsten- und Alpenorten, die starken Saisonschwankungen unterliegen, dann sollten Sie Monate mit geringer Auslastung über Sonderpreise oder Mindestaufenthalte aktiv steuern und dokumentieren, um die ortsübliche Zeit im Mehrjahreszeitraum zu erreichen.

Für alle gilt: Bei absehbarem Verkauf gehört ein kurzer Aktenvermerk zur ursprünglichen Planung in die Unterlagen, damit der Prognosezeitraum stimmig begrenzt ist.

Fazit

Das Urteil des BFH gibt Vermietern Rückenwind und klare Spielregeln. Entscheidend ist die ortsübliche Vermietungszeit am konkreten Ort, gemessen über mehrere Jahre. Wer das erfüllt und das Angebot ernsthaft am Markt hält, muss keine aufwendige Langfristprognose liefern. Gute Zahlen, klare Dokumentation und ein kontinuierliches Angebot sind der beste Schutz vor einem Streit mit dem Finanzamt.

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