Mehr Sicherheit bei Grundstücksübertragungen in Personengesellschaften
Steuerbegünstigung wird entfristet
Eigentlich sollte nur das Steuerberatungsgesetz geändert werden. Doch der Gesetzgeber hat gleichzeitig weitere Vorschriften angepasst. Unter anderem hat er eine wichtige Klarstellung für grundbesitzende Personengesellschaften vorgenommen. Mit Artikel 9 des Gesetzes „Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes“ wird eine bisher befristete Sonderregelung dauerhaft fortgeführt. Rechtsfähige Personengesellschaften werden damit für Zwecke der Grunderwerbsteuer weiterhin so behandelt, als wären sie eine Gesamthand. Auch ihr Vermögen gilt grunderwerbsteuerlich weiter als Gesamthandsvermögen.
Für Unternehmer ist das vor allem bei Immobilien in Personen- und Familiengesellschaften wichtig. Viele Übertragungen können grunderwerbsteuerlich begünstigt sein, wenn sich die wirtschaftliche Beteiligung am Grundstück nicht oder nur teilweise verändert. Ohne die neue Dauerregelung wäre ab 2027 erneut zweifelhaft geworden, ob diese Begünstigungen bei rechtsfähigen Personengesellschaften noch verlässlich angewendet werden können.
Begünstigung für Grundstücksübertragungen
Grunderwerbsteuerlich begünstigt sind insbesondere Grundstücksübertragungen zwischen Gesellschaftern und Personengesellschaften. Wird ein Grundstück in eine Personengesellschaft eingebracht, wird die Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise nicht erhoben, soweit der bisherige Eigentümer weiterhin am Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist. Entsprechendes gilt in umgekehrter Richtung, wenn ein Grundstück aus einer Personengesellschaft auf Gesellschafter übertragen wird. Auch bestimmte Übertragungen zwischen Personengesellschaften und Teilungen gemeinschaftlichen Grundbesitzes können erfasst sein.
Der steuerliche Gedanke dahinter ist einfach. Grunderwerbsteuer soll nicht in voller Höhe entstehen, soweit das Grundstück wirtschaftlich weiterhin derselben Person oder Personengruppe zugeordnet bleibt. Die Steuerbegünstigung ist deshalb regelmäßig anteilig. Maßgeblich ist, in welchem Umfang die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen mit der bisherigen oder künftigen wirtschaftlichen Beteiligung am Grundstück übereinstimmt.
Die Begünstigung ist allerdings an Haltefristen gebunden. In der Regel müssen Beteiligungen über 10 Jahre beibehalten werden. Wird die Beteiligung innerhalb dieser Frist verändert, kann die Steuervergünstigung rückwirkend ganz oder teilweise entfallen. Für ältere Übertragungen können Übergangsfragen zur früheren Fünfjahresfrist relevant sein.
Auswirkung des neuen Personengesellschaftsrechts
Seit 2024 gilt ein modernisiertes Personengesellschaftsrecht. Bei rechtsfähigen Personengesellschaften wird das Vermögen zivilrechtlich nicht mehr als Gesamthandsvermögen der Gesellschafter verstanden. Es ist Gesellschaftsvermögen der Gesellschaft selbst.
Zivilrechtlich wurde das alte Gesamthandsmodell für rechtsfähige Personengesellschaften abgelöst. Die grunderwerbsteuerlichen Vergünstigungen arbeiten jedoch weiterhin mit Begriffen, die an die Gesamthand anknüpfen. Ohne steuerliche Sonderregelung hätten diese Vorschriften bei rechtsfähigen Personengesellschaften weitgehend leerlaufen oder jedenfalls erhebliche Diskussionen mit dem Finanzamt auslösen können.
Der Gesetzgeber hatte diese Folge zunächst nur befristet bis Ende 2026 aufgefangen. Für die Grunderwerbsteuer wurde angeordnet, dass rechtsfähige Personengesellschaften bis dahin weiterhin als Gesamthand gelten.
Entfristung der Gesamthandsfiktion
Diese Befristung wurde nunmehr aufgehoben. Damit bleibt die grunderwerbsteuerliche Fiktion dauerhaft erhalten. Die bisherige Behandlung von Personengesellschaften wird bis auf Weiteres fortgeführt. Das ist besonders relevant für Immobiliengesellschaften, Unternehmensnachfolgen, Familienpools und Unternehmensgruppen mit Grundbesitz.
Die Entfristung schafft Rechtssicherheit, ersetzt aber nicht die Prüfung des Einzelfalls. Die Begünstigungen greifen weiterhin nur, soweit die wirtschaftliche Beteiligung am Grundstück erhalten bleibt und die gesetzlichen Fristen eingehalten werden. Werden Beteiligungen später übertragen, neue Gesellschafter aufgenommen oder Beteiligungsquoten verändert, kann die Grunderwerbsteuer nachträglich ganz oder teilweise entstehen. Auch bei mehrstufigen Gesellschaftsstrukturen und bei zeitnahen Umstrukturierungen bleibt deshalb genau zu prüfen, ob die Voraussetzungen dauerhaft erfüllt werden.
Für Unternehmer schafft das Planungssicherheit. Grundstücke können weiter in Personengesellschaften eingebracht, aus ihnen heraus übertragen oder innerhalb von Personengesellschaften neu zugeordnet werden, ohne dass allein das neue Personengesellschaftsrecht die bekannten Begünstigungen blockiert.
Doppelbelastung bei Anteilserwerben wird entschärft
Das Gesetz enthält außerdem eine zweite wichtige Änderung. Bei Anteilserwerben an grundbesitzenden Gesellschaften können Vertragsabschluss und tatsächlicher Anteilübergang zeitlich auseinanderfallen. Beide Zeitpunkte konnten bisher grunderwerbsteuerlich relevant sein. Dadurch drohte bei bestimmten Anteilserwerben nicht nur zusätzlicher Verfahrensaufwand, sondern eine echte steuerliche Doppelbelastung mit Grunderwerbsteuer.
Die bisherige Korrektur war fehleranfällig. Eine Steuerfestsetzung für den Vertragsabschluss konnte zwar später korrigiert werden, wenn beim Anteilübergang ein weiterer Tatbestand verwirklicht wurde. Das setzte aber voraus, dass die Erwerbsvorgänge fristgerecht und vollständig angezeigt wurden. Anzeigeversäumnisse konnten dazu führen, dass beide Vorgänge besteuert wurden.
Künftig wird der Besteuerungsvorrang umgestellt. Der Vorgang soll grundsätzlich bereits beim Vertragsabschluss erfasst und regelmäßig abschließend besteuert werden. Der spätere Anteilübergang bleibt nur nachrangig relevant, zum Beispiel für Grundstücke, die zwischen Vertragsabschluss und Anteilübergang neu hinzukommen.
Fazit
Für Unternehmer sind beide Änderungen positiv. Die Entfristung sichert die bewährte grunderwerbsteuerliche Behandlung von grundbesitzenden Personengesellschaften. Die Neuregelung bei Anteilserwerben reduziert das Risiko einer doppelten Grunderwerbsteuerbelastung. Grundstücksübertragungen und Anteilskäufe bleiben dennoch prüfungsintensiv. Unternehmer sollten Beteiligungsquoten, Haltefristen, Anzeigevorgaben und spätere Veränderungen im Gesellschafterbestand frühzeitig mit ihrem Steuerberater abstimmen.