Eine Immobilien-GmbH vermietet Häuser und Wohnungen und möchte dafür möglichst keine Gewerbesteuer zahlen. Das ist grundsätzlich möglich, wenn die sogenannte „erweiterte Grundstückskürzung“ greift. Im Streitfall vor dem Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 24. Juli 2025 – III R 23/23) hielt die Gesellschaft aber zusätzlich zwei Oldtimer im Anlagevermögen – als reine Wertanlage, ohne sie zu vermieten oder anderweitig zu nutzen. Genau diese Oldtimer haben dazu geführt, dass der BFH die Steuervergünstigung komplett versagt hat.

Was ist die erweiterte Kürzung?

Die Gewerbesteuer wird auf den Gewinn von Unternehmen erhoben. Für Unternehmen, die nur eigenen Grundbesitz vermieten, hat der Gesetzgeber eine Entlastung geschaffen. Auf Antrag kann der Teil des Gewinns, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, bei der Gewerbesteuer vollständig herausgenommen werden. Das nennt man „erweiterte Kürzung“. Die Idee dahinter ist, solche Immobiliengesellschaften ähnlich zu behandeln wie Privatpersonen, die Wohnungen oder Häuser im eigenen Vermögen vermieten und dafür keine Gewerbesteuer zahlen müssen.

Der Fall: Immobilien-GmbH mit Oldtimern im Anlagevermögen

Im konkreten Fall hielt eine GmbH mehrere Immobilien. Daneben erwarb sie zwei Oldtimer, die im Anlagevermögen aktiviert wurden. Die Oldtimer wurden nicht vermietet, nicht verliehen und brachten auch keine laufenden Einnahmen. Die Gesellschaft sah sie als Wertanlage mit der Erwartung, dass sie im Laufe der Zeit im Wert steigen und irgendwann mit Gewinn veräußert werden können. In ihren Gewerbesteuererklärungen beantragte die GmbH die erweiterte Kürzung. Das Finanzamt lehnte dies ab, weil es das Halten der Oldtimer als zusätzliche, nicht begünstigte Tätigkeit ansah. Das Finanzgericht bestätigte diese Sicht, und der BFH folgte der Entscheidung des Finanzgerichts.

Der Kern der Entscheidung: Ausschließlichkeit heißt wirklich „nur Immobilien“

Der BFH knüpft an das sogenannte Ausschließlichkeitsgebot“ an. Die erweiterte Kürzung für Grundstücke gibt es nur, wenn das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, eventuell noch eigenes Kapitalvermögen und einige wenige, im Gesetz ausdrücklich genannte Nebentätigkeiten. Dazu zählen:

• Bau und Verkauf von Eigentumswohnungen in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden
• Einnahmen aus Strom (z. B. Photovoltaik) und E-Ladestationen bis höchstens 20 Prozent der Mieteinnahmen.
• Einnahmen aus Leistungen rund um die Vermietung (z. B. Stellplätze, Waschmaschinen, Internet) bis höchstens 5 Prozent der Mieteinnahmen.

Hintergrund ist, dass die Tätigkeit sich im Ergebnis nicht von einer privaten Vermögensverwaltung unterscheiden soll. Schon kleine Ausreißer aus diesem engen Rahmen können zum vollständigen Verlust der Vergünstigung führen.

Im Urteil stellt der BFH klar: Das Halten von Oldtimern als Wertanlage ist keine im Gesetz ausdrücklich erlaubte Nebentätigkeit. Es gehört weder zur Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes noch zum begünstigten Kapitalvermögen im Sinne der Vorschrift. Es handelt sich um eine eigenständige, andere Tätigkeit, die über die reine Grundstücksverwaltung hinausgeht. Deshalb ist das Ausschließlichkeitsgebot verletzt, und die erweiterte Grundstückskürzung fällt vollständig weg.

Wichtig: Auch unentgeltliche Tätigkeiten sind schädlich

Die GmbH argumentierte, dass aus den Oldtimern gar keine Einnahmen erzielt wurden. Es habe sich also in den Streitjahren nur um „still liegende“ Wertanlagen gehandelt, ohne Einfluss auf den aktuellen Gewinn. Nach ihrer Auffassung sollten nur Tätigkeiten schädlich sein, die tatsächlich zu Einnahmen führen. Dem erteilt der BFH eine klare Absage. Entscheidend ist, welche Tätigkeiten das Unternehmen ausübt, nicht ob diese gerade Einnahmen bringen. Die Vorschrift über die erweiterte Kürzung beschreibt die erlaubten Tätigkeiten inhaltlich, nicht nach ihrer Entgeltlichkeit.

Der BFH betont ausdrücklich: Eine Nebentätigkeit, die im Gesetz nicht als erlaubt aufgeführt ist, kann die erweiterte Kürzung auch dann ausschließen, wenn sie völlig unentgeltlich ausgeübt wird.

Was bedeutet das für die Praxis von Immobiliengesellschaften?

Für Immobiliengesellschaften ist die Botschaft des Urteils eindeutig: Wer die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen möchte, muss die eigene Tätigkeit sehr strikt auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes ausrichten. Alles, was darüber hinausgeht und nicht ausdrücklich im Gesetz als unschädlich genannt wird, ist riskant. Das gilt auch für Tätigkeiten, die zunächst „harmlos“ erscheinen, etwa das Halten sonstiger Wertanlagen wie Oldtimer, Kunstgegenstände, Gold oder ähnlicher Objekte im Anlagevermögen.

Wer solche zusätzlichen Anlageobjekte in einer Immobiliengesellschaft bündeln möchte, sollte sich bewusst sein, dass damit die begehrte Kürzung des Gewerbeertrags für die Mieteinnahmen verloren gehen kann. In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, Immobiliengeschäft und sonstige Wertanlagen in getrennten Gesellschaften zu strukturieren. Welche Gestaltung im Einzelfall passt, bespricht gern Ihr ETL-Steuerberater mit Ihnen.