Energetische Sanierung bei Miteigentum
Wer allein zahlt, bekommt nicht automatisch den vollen Steuerbonus
Energetische Maßnahmen am selbst genutzten Wohnhaus können steuerlich gefördert werden. Doch wie hoch fällt die Steuerermäßigung aus, wenn ein Haus mehreren Personen gehört, die Kosten aber nur eine von ihnen trägt? Mit dieser Frage hat sich das Finanzgericht Münster beschäftigt. In seinem Urteil vom 23. Juni 2026 (6 K 1431/23 E) begrenzte es die Förderung auf den Miteigentumsanteil des Zahlenden. Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen. Ein Aktenzeichen für ein Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof ist derzeit noch nicht veröffentlicht.
Miteigentümer zahlte die Sanierung allein
Im Streitfall bewohnte ein Mann mit seiner Familie das Erdgeschoss eines Zweifamilienhauses. Seine Mutter lebte im Obergeschoss. Dem Mann gehörte allerdings nur ein Viertel des Hauses. Seine Mutter war unmittelbar und über eine Erbengemeinschaft an den übrigen Anteilen beteiligt. Schriftliche Vereinbarungen über die Nutzung des Hauses oder einen finanziellen Ausgleich gab es nicht.
Im Jahr 2020 ließ der Mann eine Mini-Kraft-Wärme-Kopplungsanlage einbauen. Die gesamten Kosten übernahm er selbst. In seiner Einkommensteuererklärung beantragte er dafür die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen.
Miteigentumsanteil entscheidet nach Auffassung des Gerichts
Das Finanzgericht bestätigte, dass der Mann nur den Teil der Sanierungsaufwendungen für die Steuerermäßigung ansetzen darf, der seinem Miteigentumsanteil von 25 Prozent entspricht. Dass er tatsächlich sämtliche Kosten bezahlt hatte, änderte daran nichts.
Das Einkommensteuergesetz schreibt zwar nicht ausdrücklich vor, nach welchem Maßstab die Kosten unter mehreren Eigentümern aufzuteilen sind. Das Gericht leitete die Begrenzung jedoch aus der Entstehungsgeschichte und der Systematik der Steuerförderung ab.
Die Finanzverwaltung vertritt bereits seit Längerem dieselbe Auffassung. Danach sind die Aufwendungen für energetische Maßnahmen bei mehreren Eigentümern grundsätzlich entsprechend den Miteigentumsanteilen aufzuteilen. Eine wichtige Ausnahme besteht bei zusammenveranlagten Ehegatten und Lebenspartnern. Bei ihnen ist eine solche Aufteilung nicht erforderlich.
Bis zu 40.000 Euro Steuerermäßigung möglich
Für bestimmte energetische Maßnahmen an einem selbst genutzten Gebäude kann die Einkommensteuer über drei Jahre gemindert werden. Im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im folgenden Jahr werden jeweils sieben Prozent der begünstigten Aufwendungen berücksichtigt. Im dritten Jahr sind es weitere sechs Prozent. Insgesamt können damit 20 Prozent der Aufwendungen und höchstens 40.000 Euro Steuerermäßigung je begünstigtem Objekt erreicht werden.
Gefördert werden unter anderem die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, die Erneuerung von Fenstern und Außentüren sowie bestimmte Maßnahmen an Heizungsanlagen. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Gebäude bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist und vom Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Außerdem muss die energetische Maßnahme grundsätzlich von einem Fachunternehmen ausgeführt werden. Für die Steuerermäßigung ist eine Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster erforderlich. Die Zahlung muss auf das Konto des Leistungserbringers erfolgen. Eine Barzahlung genügt nicht.
Wer für dieselbe Maßnahme bereits eine andere steuerliche Förderung oder eine öffentliche Förderung durch zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch nimmt, muss prüfen, ob daneben die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen noch möglich ist.
Wer zahlt, bekommt nicht automatisch den gesamten Steuerbonus
Gerade bei mehreren Eigentümern kommt eine weitere Voraussetzung hinzu. Nicht allein entscheidend ist, wer die Handwerkerrechnung tatsächlich bezahlt. Nach Auffassung des Finanzgerichts kann vielmehr der Eigentumsanteil begrenzen, in welcher Höhe ein Miteigentümer die Aufwendungen steuerlich geltend machen kann.
Das kann beispielsweise bei Immobilien von Eltern und Kindern, bei gemeinsam geerbten Häusern oder bei unverheirateten Paaren relevant werden. Übernimmt nur einer der Miteigentümer sämtliche Sanierungskosten, obwohl ihm das Gebäude nur teilweise gehört, führt dies nach dem Urteil des Finanzgerichts nicht automatisch dazu, dass ihm auch die gesamte Steuerermäßigung zusteht.
Im Streitfall konnte der Kläger daher trotz vollständiger Zahlung der Rechnung nur 25 Prozent der Aufwendungen für die Steuerermäßigung berücksichtigen. Für die übrigen Kosten half ihm seine tatsächliche wirtschaftliche Belastung nicht weiter.
Eigentumsverhältnisse vor der Sanierung prüfen
Bei größeren energetischen Sanierungen sollten daher nicht nur die technischen Voraussetzungen der Förderung geprüft werden. Auch die Eigentumsverhältnisse und die geplante Kostentragung sind entscheidend dafür, wie hoch die spätere Steuerermäßigung tatsächlich ausfällt.
Das gilt besonders, wenn die Kosten nicht entsprechend der Eigentumsanteile getragen werden sollen. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, die steuerlichen Folgen bereits vor der Beauftragung und Bezahlung der Maßnahme zu klären.
Hinweis
Es bleibt abzuwarten, ob die zugelassene Revision tatsächlich eingelegt wird und wie der Bundesfinanzhof dann entscheidet.