Baudenkmal geerbt

Wer ein Baudenkmal saniert und selbst bewohnt, kann die Kosten steuerlich über mehrere Jahre geltend machen. Bei hohen Sanierungskosten ist dieser Vorteil oft Teil der Finanzierungsplanung. Verstirbt der Eigentümer während des Abzugszeitraums, stellt sich die Frage, ob die Erben die noch nicht genutzten Beträge übernehmen können. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat dies in seinem Urteil vom 25. März 2026 (X R 23/24) grundsätzlich verneint.

Wie der Denkmalabzug bei Selbstnutzung funktioniert

Bei einem selbst bewohnten Baudenkmal können bestimmte Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen steuerlich begünstigt sein. Dafür muss es sich um ein eigenes Gebäude oder einen eigenen Gebäudeanteil handeln, der zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Außerdem müssen die Maßnahmen denkmalrechtlich erforderlich sein und von der Denkmalbehörde bescheinigt werden.

Der Steuervorteil wird über 10 Jahre verteilt. Im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den 9 folgenden Jahren können grundsätzlich jeweils bis zu 9 Prozent der begünstigten Aufwendungen abgezogen werden. Insgesamt lassen sich damit bis zu 90 Prozent der begünstigten Kosten berücksichtigen. Der Abzug wirkt wie Sonderausgaben und mindert das zu versteuernde Einkommen.

Der entschiedene Fall

Im Streitfall gehörte ein denkmalgeschütztes Gebäude den Eltern jeweils zur Hälfte. Sie ließen es umfassend sanieren. Die Denkmalbehörde bescheinigte begünstigte Aufwendungen von mehr als 1,4 Millionen Euro. Ab 2016 nutzten die Eltern und auch der Sohn das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken. Die Eltern machten dafür den steuerlichen Denkmalabzug geltend.

Im Jahr 2017 verstarb der Vater. Erben wurden die Mutter, der Sohn und die Schwester. Noch im selben Jahr übertrugen die Mutter und die Schwester ihre vom Vater ererbten Anteile auf den Sohn. Danach entfiel auf ihn ein hälftiger Miteigentumsanteil.

Der Sohn wollte ab 2018 auch die noch nicht verbrauchten steuerlichen Abzugsbeträge seines Vaters nutzen. Das Finanzamt lehnte dies ab, weil der Sohn die Sanierungskosten nicht selbst getragen hatte. Finanzgericht und Bundesfinanzhof bestätigten diese Auffassung.

Erben können den Abzug meist nicht fortführen

Der Bundesfinanzhof entschied, dass der Sonderausgabenabzug bei einem selbst genutzten Baudenkmal grundsätzlich nicht auf den Erben übergeht. Das gilt jedenfalls dann, wenn ein Kind den Anteil des verstorbenen Elternteils erhält.

Der Abzug ist eine persönliche Steuervergünstigung. Das bedeutet, er knüpft an die Person an, die die Kosten getragen hat. Im Streitfall hatte der Sohn die Sanierung nicht bezahlt. Er erhielt den Anteil am Gebäude unentgeltlich durch Erbfall und Erbauseinandersetzung. Deshalb konnte er die verbliebenen Abzugsbeträge seines Vaters nicht übernehmen.

Werden hohe Sanierungskosten von den Eltern getragen, können grundsätzlich auch nur sie die Abzugsbeträge nutzen. Verstirbt ein Elternteil während des 10-jährigen Abzugszeitraums, kann ein Kind den offenen Anteil nicht fortführen. Der steuerliche Vorteil geht insoweit verloren.

Eine Ausnahme gilt nur für den gesetzlich besonders geregelten Fall zusammenveranlagter Ehegatten. Hier kann der Abzug in der bisherigen Höhe fortgeführt werden. Für Kinder oder andere Erben gilt diese Sonderregel nicht.

Bei Vermietung gelten andere Grundsätze

Bei vermieteten Denkmalimmobilien ist die Einordnung anders. Wird das Gebäude zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt, stehen die Aufwendungen im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie werden nicht wie Sonderausgaben behandelt, sondern im Rahmen der Vermietungseinkünfte berücksichtigt.

Wird ein vermietetes Objekt unentgeltlich übertragen, knüpft der Rechtsnachfolger bei der Abschreibung grundsätzlich an die Werte des Rechtsvorgängers an. Er führt die bisherige Bemessungsgrundlage und das noch vorhandene Abschreibungsvolumen fort.

Gestaltungsmöglichkeiten vor der Sanierung prüfen

Wer ein Baudenkmal innerhalb der Familie übertragen möchte, sollte sich vor der Sanierung nicht nur über die Finanzierung, sondern auch über die steuerlichen Möglichkeiten Gedanken machen. Eine spätere Übertragung der Immobilie nach Abschluss der Maßnahmen reicht regelmäßig nicht aus, wenn die Eltern Eigentümer waren und die Kosten getragen haben.

Eine Gestaltung kann darin bestehen, die Immobilie bereits vor Beginn der Sanierung auf das Kind zu übertragen. Dann muss das Kind Eigentümer sein, die begünstigten Aufwendungen selbst tragen und das Objekt zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Auch Miteigentum kommt in Betracht.

Eine weitere Gestaltung kann die Vermietung des Objekts sein. Wird das Baudenkmal nicht selbst genutzt, sondern fremdüblich zur Erzielung von Mieteinnahmen eingesetzt, richtet sich die steuerliche Behandlung nach den Regeln für Vermietungseinkünfte. Bei einer unentgeltlichen Übertragung kann der Rechtsnachfolger die bisherige Bemessungsgrundlage für die Abschreibung grundsätzlich fortführen. Soll das Objekt innerhalb der Familie übertragen und anschließend vermietet werden, sollten Eigentum, Mietverhältnis, Kostentragung und tatsächliche Nutzung daher vor Beginn der Baumaßnahmen eindeutig festgelegt werden.

Fazit

Der steuerliche Abzug für selbst genutzte Immobilien ist attraktiv, aber personenbezogen. Kinder können den noch nicht verbrauchten Steuerbonus eines verstorbenen Elternteils grundsätzlich nicht fortführen. Familien sollten deshalb vor größeren Baumaßnahmen an Denkmälern klären, wer Eigentümer sein soll, wer die Kosten trägt und wie die Immobilie künftig genutzt wird.