Wer als Unternehmer eine große Immobilie vermietet, hat schnell eine steuerliche Problematik auf dem Tisch: die Gewerbesteuer. Besonders spannend wird es, wenn nicht nur das Gebäude oder der Grund und Boden vermietet wird, sondern auch Technik wie Lastenaufzüge im Spiel sind. Zwei aktuelle Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH-Urteile vom 25. September 2025, IV R 9/24 und IV R 31/23) zeigen, dass solche Details darüber entscheiden können, ob die begehrte steuerliche Entlastung in Form der erweiterten Kürzung bei der Gewerbesteuer greift oder nicht.

Was hinter der erweiterten Kürzung steckt

Die erweiterte Kürzung wurde geschaffen, um grundbesitzverwaltende Unternehmen im Ergebnis ähnlich zu behandeln wie eine direkte Vermietung durch Privatpersonen. Dabei wird der Gewerbeertrag, der auf die Grundstücksverwaltung entfällt, gekürzt. Er unterliegt also nicht der Gewerbesteuer.

Dafür müssen aber zwei Bedingungen erfüllt sein: Zum einen darf im Wesentlichen nur eigener Grundbesitz vermietet werden. Zum anderen sind nur sehr begrenzte Nebentätigkeiten erlaubt. Ein Verstoß gegen dieses Ausschließlichkeitsgebot führt zur vollständigen Versagung der erweiterten Kürzung.

Betriebsvorrichtungen schädlich für die erweiterte Kürzung

Vor diesem Hintergrund waren Lastenaufzüge in Einkaufszentren und Warenhäusern bislang immer ein Risikofaktor. Finanzämter werteten diese regelmäßig als Betriebsvorrichtung. Betriebsvorrichtungen sind Maschinen oder sonstige Vorrichtungen, mit denen das Gewerbe unmittelbar betrieben wird – und zwar auch dann, wenn sie fest mit dem Gebäude oder Grundstück verbunden sind.

Betriebsvorrichtungen zählen jedoch nicht zum Grundbesitz, sodass deren Mitvermietung die erweiterte Kürzung ausschließt, und zwar auch dann, wenn diese einen nur geringfügigen Umfang annimmt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung als begünstigungsunschädliches Nebengeschäft anzusehen ist.

Aufzug ist nicht gleich Aufzug

In den jetzt entschiedenen Fällen ging es jeweils um großflächige Einkaufszenten mit mehreren Ebenen, Lagerflächen und Anlieferzonen. In beiden Objekten waren Lastenaufzüge fest eingebaut, wurden von allen Mietern genutzt und machten nur einen sehr kleinen Teil der Gesamtinvestition aus. Trotzdem versagte die Finanzverwaltung die erweiterte Kürzung mit dem Argument, es werde eine Betriebsvorrichtung mitvermietet.

Hierzu muss man auch noch wissen, dass Personenaufzüge und Rolltreppen in einem Warenhaus steuerlich als Teil des Gebäudes gelten und somit unproblematisch sind. Denn aus Finanzverwaltungssicht ersetzen sie nur die Treppen und dienen dazu, dass Kunden und Mitarbeiter zwischen den Etagen wechseln können.

Lastenaufzüge behandelte die Finanzverwaltung jedoch anders. Die Begründung der Finanzverwaltung: Lastenaufzüge werden vor allem genutzt, um die im Warenhaus verkauften Waren zu transportieren. Deshalb haben sie keine typische Gebäudefunktion, sondern eine betriebliche Funktion und zählen als Betriebsvorrichtungen.

BFH: Lastenaufzug ist kein Problem

Dieser nicht ohne Weiteres nachvollziehbaren Ansicht der Finanzverwaltung hat nunmehr der Bundesfinanzhof widersprochen. Er stellt klar, dass ein Lastenaufzug in einem mehrgeschossigen Einkaufszentrum oder Kaufhaus typischer Bestandteil der Gebäudeinfrastruktur sein kann. Denn eine Vermietung als Waren- beziehungsweise Kaufhaus ist nur möglich, wenn das Gebäude über einen Lastenaufzug verfügt. Nur so ist ein sachgerechter Warentransport zwischen den sich über mehrere Etagen erstreckenden Verkaufs- und Lagerflächen sichergestellt.

Dennoch ist Vorsicht geboten: Die Mitvermietung wird nur als unschädliches Nebengeschäft eingestuft, solange der Lastenaufzug im Gesamtbild nur eine untergeordnete Rolle spielt. Ob dies der Fall ist, hängt von den tatsächlichen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.

Gemeinsame Linie der beiden Entscheidungen

Beiden Urteilen gemeinsam ist, dass es sich um die Vermietung großflächiger Handelsimmobilien handelt, bei denen der Lastenaufzug von Anfang an als fester Bestandteil des Gebäudekonzepts vorgesehen war. Die Aufzüge sind baulich integriert, dienen sämtlichen Mietern und sind für die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Objekts unentbehrlich.

Der Bundesfinanzhof stellt in seinen Urteilen auf die funktionale Betrachtung ab: Entscheidend ist, ob die fragliche Einrichtung nach der Art des Gebäudes und der tatsächlichen Nutzung typischer Bestandteil der Grundausstattung ist. Trifft das zu, kann eine sonst als Betriebsvorrichtung angesehene Anlage im Rahmen der erweiterten Kürzung als unschädliches Nebengeschäft durchgehen, wenn sie finanziell und vom Umfang her klar hinter dem Gesamtprojekt zurückbleibt.

Praxishinweis

Unternehmer sollten bei gewerblich vermieteten Objekten prüfen, ob technische Einrichtungen wie Lastenaufzüge, Verladerampen oder ähnliche Anlagen als notwendiger Bestandteil der typischen Gebäudeinfrastruktur eingeordnet werden können. Zudem sollte bei geplanten Modernisierungen frühzeitig überlegt werden, ob zusätzliche technische Anlagen als eigenständige Betriebsvorrichtungen wirken könnten und damit die erweiterte Kürzung gefährden würden.